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一場從商人手上打撈保障房的保護戰

美國社會組織提供公共服務（保障房）調研（四）馬秀蓮加州住房夥伴公司（California Housing Partnership Corporation，簡稱CHPC）剛剛慶祝瞭25周歲生日。這個非營利組織存在的意義，不僅在於它是灣區乃至加州保障房領域最核心的中介組織之一，還在於它是一段重要歷史的見證人。如果說上世紀六十年代開始美國諸多大型公共住房項目的失敗，使人們失望於政府，轉而讓商人／企業（在美國叫營利私人）來提供保障房，那麼，CHPC則見證瞭商人／企業提供保障房的辦法行不通，導致最終非營利組織興起的這一過程。這要說到25年前美國那場從商人手上打撈保障房的運動。原來，像Pruitt－Igoe（上世紀50年代中期美國最大公共住房項目之一）這樣的大型公共住房項目失敗後，失望於住房管理局這樣的官僚提供，聯邦開始補貼私人建房。其中一種主要形式是，為私人提供低於市場利率抵押貸款（40年期），後者建房給窮人住。市場利率6.5%， 聯邦1%（或3%）的利息貸給私人，低息轉化為低租金，讓渡給窮人。聯邦確保私人房東6%的利潤，為抵押貸款提供保險（放心保），確保其風險無虞；還規定20年期滿可提前清償。待遇不可謂不豐厚。尤其20年可以提前清償這一條，大約是以為20年時間很長。但是彈指一揮間。上世紀80年代中期，最早一批私人建房20年期滿，私人房東們紛紛要求提前還清貸款，及早退出保障房領域，轉入私人市場更大套利。上世紀80年代末的一項估計：接下來10年中，有資格退出的房子高達30萬套，高峰年份1991—1995年。哪怕其中很小一部分退出，窮人都有可能露宿街頭，結果不堪設想。這也讓專傢——比如說聖路易斯大學土地法與保障房問題專傢Peter Salsich教授——感慨：“當初建房時，覺得15—20年的承諾已經很長瞭。但是看看今天的窮人住房問題，才覺那樣的承諾太短！”整個美國都被調動瞭起來，進行一場保護窮人住房之戰。聯邦層面，國會分別於1987年、1990年先後出臺《低收入住房保護緊急法》、《低收入住房保護與居民自有房法》，限制私人手上的保障房入市。胡蘿卜與大棒並用：一邊法令限制抵押貸款提前清償（須經美國住房與城市發展部的批準才行），一邊給房東提供相當於公平市場房租的補貼。加州層面，與聯邦呼應的法規出臺；同時，CHPC在加州州長喬治·杜美金簽署的第1287號參議院法案（1987年）下臨危成立。法案開宗明義，一大批保障房正面臨轉入市場的危險，需各方協力搶救，成立CHPC，旨在完成此項任務。數量顯著的為較低（或極低）收入傢庭建造的住房，正在從市場上消失。這一現象，源於政府允許提前清償抵押貸款的政策，和不再更新建房補貼的政策，以及不動產升值下變保障房為中、高收入住房或辦公商用住房的市場壓力逐漸增大。作為應對之策，州裡鼓勵地方、州政府、非營利組織和私人企業最廣泛地聯合，進行保護。出於公共目的，允許成立一個非營利組織，為非營利住房開發公司的辛迪加項目融資私募股權，用於保障房的收購、修復和建造。當聯邦試圖通過禁令、補貼，盡可能留保障房於私人之手時，CHPC試圖藉私募股權之力，轉移保障房到非營利組織之手。這是一條新路。1988年，CHPC法人化為正式的私人非營利組織，即美國501?穴c?雪?穴3?雪條款下的慈善公益類組織。8名理事會成員均由政府任命，分別來自政府、金融、法律會計、保障房開發、管理與修繕等專業領域。1991年，CHPC進行瞭它的第一個保護項目，加州傑克遜市一幢叫“梅多斯”的保障房大樓。與非營利開發商阿馬多爾－圖奧勒米社區行動機構合作，CHPC協助其對梅多斯進行瞭收購和翻新。如今，梅多斯是一幢30個單元的老人公寓，由美國最大的非營利開發商之一的Mercy Housing管理。同年，CHPC對非營利組織和地方政府工作人員進行保障房保護培訓，達500人次。到1993年，僅5年之內，已經保護保障房將近1000套，培訓超過1000人次。此時，聯邦的保護路徑反而陷入瞭困境。從1987年開始，房東們圍繞聯邦限令進行瞭一系列訴訟，迫使國會於1996年恢復瞭他們提前清償的權利。為瞭讓窮人免於驅逐，聯邦開始向私人房東提供高級租房券補貼，支付任何市場房租與租戶可承擔租金之間的差額。有些房租貴比豪宅，亦不例外。可即便如此，仍不能保證這些保障房的永久性。比如伯克利的奧斯頓公寓，房東領瞭5年的高級租房券補貼後，還是終止瞭合同，打算出售房子及早套現。私人提供保障房的幻想破滅之下，CHPC進一步擴展它的非營利之道。一邊加大非營利保護力度，一邊開始幫非營利開發商建房。1997年，CHPC協助保護瞭第2000套保障房，同時，協助建造瞭將近1000套保障房。此後，保護、新建幾乎每年各一千套地增長。成立25周年之際，CHPC已在加州地區新建、保護保障房超2萬套，培訓超1萬人次，成為加州名副其實最重要的非營利住房中介組織之一。CPCC所見證這段歷史，讓人們明白瞭一點：私人市場，哪怕是運行良好的私人市場，哪怕給私人企業再多補貼，有些問題它仍無法解決；商人提供模式，解決不瞭私人利益短期利益最大化與保障房長期可承擔性之間的矛盾。在這一點上，住房體制與其接近的鄰國加拿大，倒是早明白瞭十多年，所以政府提供的公共住房失敗後，直接進入瞭非營利組織提供。從此，美國的保障房也走上瞭非營利組織提供之路。（作者系國傢行政學院社會和文化教研部副教授）（編輯：鈉鈉）

新聞來源http://news.hexun.c房貸第2順位銀行年息缺錢急用哪裡借錢om/2014-06-04/165379885.html

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