周建瑋

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  中國證券報7日刊發題為《C縣故事：房地產先行的城鎮化"病人"》的報道，引發業界關註。部分機構和專傢表示，目前很多三四線城市存在住房存量較大、消化速度相對不足的問題。如不能有效緩解這一問題，今年部分城市樓市可能面臨崩盤的風險。

  銷售不暢日益明顯

  該報道提到的C縣並非三四線城市樓市的個案。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，在土地財政的驅動下，前幾年不少三四線城市大量供地，並在近期形成海量房屋供應。

  同時，城市規劃的無序使"新城"遍地。近期媒體曝光的貴陽、營口、常州等地均是以新城建設帶動房地產開發的典型案例，但後續需求的乏力使新城變成"鬼城"。多位受訪者對中國證券報記者表示，在當前的三四線城市中，出現房屋供應嚴重過剩的"鬼城"不在少數，類似C縣公務員被"攤派"賣房現象也非個案。但這些區域的房地產市場體量相對較小，房價不高，因此未受到外界的較多關註。

  事實上，三四線城市房屋銷售不暢的狀況日益明顯。中原地產的報告顯示，今年1月，該機構監測的25個三線城市新建住宅成交11.22萬套，連續3個月走低，創6個月新低。14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。

  業內人士表示，三線城市1月新建住宅成交量走低，雖有春節因素影響，但自2013年以來，三四線城市的新房成交量便一直處於低位。這與三四線城市人口外流、需求低迷的狀況密不可分。

  中金公司7日發佈的研究報告指出，安徽宿州市主城區人口在40萬左右，2013年市區房地產住宅銷售量150萬平米，批準預售220萬平米。如果按照2014年新開工增長25%以上估計，宿州市區2014年批準預售將在270萬平米以上，供給過剩風險較大。

  報告認為，三四線城市房地產市場冷熱不均，目前80%-90%的需求來自地級市本市市區原城市居民，農民進城帶來的購房需求有限。整體而言，未來兩三年，供給過剩將是最大的問題。

  多個城市房價下跌

  在溫州和鄂爾多斯樓市投資資金撤出、房價大跌之後，業界關註的是，同樣存在供過於求問題的其他三四線城市是否也會崩盤。

  張大偉表示，全國房地產市場經歷瞭過去十年的粗放、迅猛發展後，如今一、二、三線城市分化發展特征明顯，全國房地產市場已很難用同一周期概括。2014年，三四線城市將面臨比2013年更大的風險，一些房企正逐步撤離三四線城市。在供應庫存的壓力下，崩盤的案例將會增加。

  專傢表示，由於意識到市場風險，從去年開始，不少大型開發商從三四線城市撤離，回歸一二線城市。同時，投資房地產資金撤出，不僅會導致房價下跌，也可能使部分城市出現爛尾樓。

  據統計，今年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為10901元/平方米，環比上漲0.63%。其中，37個城市的房價環比下跌，比2013年12月增加5個城市。在房價下跌的城市中，除廈門、溫州、海口之外，均為三四線城市，烏魯木齊、新鄉、洛陽跌幅居前。

  張大偉表示，要避免部分三四線城市樓市崩盤，應嚴格限制大城市規模，將過去過度向大城市傾斜的公共資源轉移給三四線城市，提高三四線城市的產業聚集效應。中金公司的報告指出，要解決三四線城市樓市的問題，應引導農民入城，通過產業發展帶來收入、就業，而非被動"保障"。

  相關報道：

  三四線城市風險增大房企開始撤離

  眾多開發商曾經因躲避一二線城市限購政策蜂擁至三四線城市，正在帶來一場新的市場危機。大量開發商在短期內雲集，導致三四線城市樓市供需矛盾急劇逆轉，供大於求的現實讓很多開發商開始逃離。

  盡管房價高企，但一二線城市強勁的市場需求支撐著樓市良性運行，三四線城市樓市風險卻遠遠高於一二線城市。在繞瞭一圈之後，恒大地產、保利地產、佳兆業、花樣年等開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。

  從多傢開發商的反應來看，三四線城市樓市風險增大、利潤貢獻率較低和行政效率低下存在很大關聯。

  有業內人士分析，在萬科、保利地產、中海地產三巨頭去年的總銷售額中，北上廣深4個一線城市和天津、成都、武漢等二線城市的銷售額加起來占總銷售額超過60%，利潤貢獻超過70%，大大高於三四線城市。

  曾經受益於三四線城市廣泛佈局的恒大地產，同樣開始進行區域戰略調整。2012年11月，恒大地產主席許傢印在接受媒體采訪時坦言，受調控政策影響，三四線城市營運環境困難，該集團不得不改變策略，轉戰二線城市。

  這讓很多人感到意外，從信心滿滿地表示要下沉到三四線城市發展，到如今對外宣佈要重返二線城市，對於恒大而言最多還不到兩年時間，市場已經劇變。

  斷頭二胎年息借貸增貸轉貸1月百城新房均價同比升幅收窄至11.1%

  2013年末季多個城市調控政策密集收緊，促進當地市場降溫，使得去年11月至12月房價漲幅逐步放緩，今年1月房地產調控政策整體趨穩。在供需雙方共同作用下，多數城市供應量和成交量進入季節性低位，1月全國住宅均價漲幅略有收窄。

  山東小縣城新房過剩公務員被要求賣兩套房子

  作為一個土生土長的本地人，劉娜已在C縣某政府部門工作十多年。她向中國證券報記者表示，針對賣房的任務，春節前單位曾專門開會佈置。按照規定，賣房任務並不針對某些指定樓盤，隻要是縣城內的新房項目皆可。

  劉娜說，由於並非其"分內之事"，這項任務僅以口頭的形式通知，未見相關文件下發。按照規定，對於完成或超額完成賣房任務的人，均無額外獎勵。但在一定的時間節點之前未能完成任務的，可能被罰款或停發工資。"賣房子已經成瞭我們的任務。"

  山東曹縣否認當地公務員被攤派賣房

  曹縣人民政府新聞辦今晚通過大眾網進行官方回應：經縣委宣傳部、縣紀委、縣房管局聯合調查，所有縣直機關均未收到攤派賣房任務，未發現政府部門或鄉鎮府攤派公務員賣房的情況，更不存在"500元買名額"一說，歡迎廣大網友積極提供相關線索，如發現"攤派賣房"將嚴肅處理。

  江西小縣城人口不足10萬房價高至5000元以上

  當房桃園觀音土地貸款價高企的輿論焦點集中在大中城市時，小縣城的房價也在靜悄悄地"猛漲"。商品房售賣風起雲湧的同時也暗藏著風險。

  江西省新幹縣是一個人口約40萬的小縣，縣城人口不足10萬。在縣城一傢公司打工的龍泉很慶幸自己在2012年以3800元每平方米的價格購瞭一套房。"這幾年新幹縣城的房價基本上以每年約20%的速度上漲，我傢房子現在單價能賣到5000元以上。"



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-10/09113912505.shtml

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