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??不同於快消品,房地產更新換代比較慢,從研發到入住,研發時代可能符合這個時代的要求,但是交到客戶手裡面跟時代脫節瞭,移動互聯就是很好的推動這個過程,在不斷的研發過程中實現客戶的互動互通。

??2014年給整個地產行業帶來的沖擊比較大。我說兩個問題,一個誰在掙地產開發企業的錢?第二我們還能掙誰的錢?我想貫穿全年很多地產企業在思考這兩個問題,誰在掙我們的錢大傢可以看到,剛才林總包括幾位老總提到瞭,金融機構不管銀行還是信托公司,都跳到前臺來瞭。北京最近新拿幾塊地都有保險公司的身影,而且很多的保險公司已經成為房地產上市公司的主要的股東,這個就是2014年大的趨勢,即地產金融的結合可能成為今後一段時間非常大的主旋律。一個房地產企業所謂的轉型過程當中跟金融的這種結合程度的緊密與否,我想實際上是決定瞭這個企業是否能夠解決好誰在賺這個企業的錢,或者可以跟上遊的機構一起賺市場錢的一個非常重要的前提。

??新常態的六大趨勢

??“新常態”就是市場復雜、政策簡單,中央開會的時候一句話沒有提到房地產,但是要面對三大調整:周期性調整、結構性的調整、趨勢性的調整;三大調整背後是三大對策,周期性調整就是等待,結構調整就是轉型,而趨勢性調整就是企業變革。相對來說,後兩個很難,需要戶房企互助前行。

??多元化主要有三個方面,一個是以恒大為代表的產業多元化,一個是以萬科為代表的業態多元化,有一個是專業的多元化。

??大咖支招二:拿什麼來賣掉我們的房子?

??新鷗鵬戰略是將三大板塊—教育、地產、金融互相配合,以教育產業為主體,以地產金融為兩翼,未來標準化的還要建校園一百所,我們新歐鵬打造的教育綜合體。

??三個方面其實對於投資機制而言都是一個利好的方面。形勢怎麼樣看?我就簡單說到這裡。事怎麼辦?從地產基金的角度來講,第一強調規模,現在國內的地產基金規模我自己的個人觀點,我這個觀點在內部講過很多次,就是偏小的;第二,就是專業化;第三可能要向一些並購這一類的金融服務上面進行延伸,跟素質比較好的,成長前景比較不錯的房地產企業在我們這樣的一個金融合作的或者叫做一個彼此互相的支持下獲得更好的市場發展的空間。

??今天談三個問題,第一就是這個後面怎麼樣看,實際上投資角度,我們不可能退出房地產,因為投這個領域已經14年瞭,今年第15個年頭瞭,不可能退出房地產。為什麼2013年的時候我們把手上的項目基本上退出瞭,是因為我們之前主要的投資一些旅遊地產的項目,在2013年的時候我們選擇瞭階段性退出,另外更早之前我們投瞭一些住宅地產的項目也基本上到瞭退出期。

??第二需要做的就是更加明確的精細化流程。因為大數據其實就是一個細分市場的過程,現在房地產做的很一般。2015年,我們要利用產業和商業體系,要通過一些支撐手段把產業、商業、物業服務做成一個平臺公司,通過平臺公司的服務把數據做強做精做大。

??而提到教育地產的時候大傢想不起來,其實新歐鵬的教育地產已經全國領先瞭。

??2014年站在房地產的兩個層面當中,一個投資層面一個市場層面,確實是中國房地產黃金時代向白銀時代的一個轉折的結點。中國的房地產在過去粗放式也就是房價地價的增長超過融資成本的時候,不需要精細化,誰做精細化誰喪失時機,誰不去粗放式的發展誰不會快速增長。

??白銀時代都是偽命題。萬科說的白銀時代千萬不要信,他們嚇退大傢自己反倒做到一千億到兩千億瞭,誰相信誰就退出都是膽小鬼,

??2014年是不是我們的拐點和轉折點,要想知道這一點,必須弄清楚兩個概念,什麼叫做黃金時代,什麼叫做白銀時代。黃金時代的概念就是我們的地價房價的增長超過瞭融資的成本,這個投資層面來講的,隻要你能找到錢隻要你能拿到的地,哪怕你根本不懂房地產,哪怕房子再爛米都賣得掉,市場表現就是人找房。白銀時代就是地價房價的增長已經低於瞭融資的成本,所以如果這個時候繼續要站在像黃金時代那樣,隻要有地我就拿,隻要有房的不管什麼就蓋,那你真的很危險。

??1月15日下午,在第五屆中國地產財富年會上,由中國地產財富年會組委會主席朱曉丹主持第一場財富圓桌對話“守成還是跨界——行業調整期企業的新活法”,路勁地產集團董事局主席單偉豹、今典集團董事長張寶全、金科股份(000656,股吧)總裁助理方明富、旭輝集團副董事長林偉、京投銀泰(600683,股吧)執行總裁高一軒、新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恒六位地產大佬展開深度探討,地產財富會(微信號:dichancaifuhui)摘取精彩觀點如下:

??銀泰和互聯網走得比較近,最重要的就是和阿裡合作投資菜鳥物流成為其第二大股東,銀泰比較註重新模式新思維,是跟互聯網業結合的比較深入的一個房地產發展商,這種背景下,銀泰商業可能更多的得到瞭大數據的紅利。像雙十一網絡購物節也有很多的數據導入到銀泰商業的實體店裡面。

??第三就是市場的新現象,就是投資品到資產,未來資產的保值增值對於開發商來說是變得尤為重要。

??第五個方面就是房企的新活法,就是一體化到一分為三,過去房企都是投資開發運營一體化的,未來將會出現專業的投資商、開發商和運營商。

??我本人92年開始進入這個行業,20多年瞭已經習慣瞭,看過太多潮起潮落,久病成醫。每一年地產都是波瀾不驚有好有壞,好壞是相對而言。創業初期的時候有一個老前輩的一句話讓我特別感慨,就是沒有不掙錢的行業,隻有不掙錢的企業,看你怎麼樣做。旭輝這幾年快速發展,得力於我們對於市場預期的準確判斷,另外我們做瞭充分的準備,所以這幾年基本上可以實現50%的平均增長率。

??主持人:看來我們沒有事先溝通過,但是結果很有意思,看來大傢結論還是投的,而且投的領域不一樣,王總選擇的公寓和農業相關的地產,天波選的是養老相關,曉蘭姐選的是商業地產。我們鄒菁律師是我們國浩律師的事務所的合夥人,剛才講形勢怎麼判斷,然後怎麼樣做,因為您見的案子多,看的角度比較獨特,試著加一個角度,形勢怎麼樣看,事情該怎麼樣辦,你會覺得比較安全,所有的投資都是要擁抱風險但是要管理風險,請鄒律師跟我們分享一下?

??大咖支招一:守成還是跨界?行業調整期企業的新活法

??這次嘗試上,盡管房地產和互聯網都互相不懂,但在這種情況下,雙方還是突破瞭法律、行業等壁壘實現瞭合作上的突破。現在看來,房地產利用互聯網平臺跟工具,還是能在營銷層面可以做很多文章。

??在行業進入調整的波段,企業更加關註投資的節點,因為這個對於地產商來講太糾結瞭,一塊地多買瞭好幾個億,你怎麼逼團隊也創造不出來那麼多利潤出來。這個需要決策者,而且需要一個長時間的準備,包括支撐能力的準備以及公司的條件的準備,做起來需要一段時間。我經常跟同行聊天,有個感概,以前做地產說我們掙一點錢,人傢很不屑,傻子都可以掙錢你掙錢有什麼瞭不起,現在我們掙錢會有人說不錯,這個時候還能掙錢,牛。

??京津冀的發展模式可能有別於其他綠地事業部的發展模式,在大數據時代下,如果我們以前是開發商,擁有設計-制造-出售三個階段的話,2013年7月後綠地京津就實現瞭轉變,身份轉變為開發商+服務商+運營商。2014年我們主要做的就是產業招商和商業招商;2015年會繼續加強,把產業地產,商業地產和產品制造能力繼續鞏固。

??主持人:我理解的還是要投,但是怎麼辦就是看著辦。最後一位嘉賓,我得隆重介紹一下,我把放在介紹請他發言,他就是陳方勇,隻要這個地產基金圈裡面的人,如果不認識陳方勇的話,應該就不是這個圈子的人,他是我們地產基金百人會的創始發起人之一。如果你關心他的微信,他筆耕不輟經常寫文章,自己創立的企業也做的很好,我給他的評價有兩句叫做“創業成功天下贊,文章錦繡似海船”。請方勇兄跟我們分享一下你的真知灼見,我可以多給你一分鐘,請註意一下時間。

??遠洋地產在11月11號正式跟京東金融合作大概持續瞭半個月。11月份遠洋地產全國的來電是10月份1.2倍,來訪量是10月份1.4倍。另外,第三階段房屋眾籌數量2047套,大概25億左右,這個超出預期10億的2.5倍。

??我國的房企中,存在的方式主要是單項冠軍,全球化拓展就是綠地,住宅產業就可以想到萬科,商業地產想到萬達,產業園區想到華夏幸福(600340,股吧),旅遊地產想到華僑城。

??面臨著2014年寒冬的時候,由於模式選擇對,新歐鵬2014年企業答卷相當不錯,簽約比2013年增長瞭120%,回款增長瞭137%,而且14、15、16年我們制定的目標今年一定再翻一番。

?1月15日,在三亞舉辦的第五屆中國地產財富年會上,新鷗鵬集團首席戰略官、副總裁李戰洪以其履新半年的實踐經驗,講述瞭“新常態下企業轉型的選擇”,以下是他的演講精華和PPT內容:

??所以作為今典集團來講,我們09年開始堅決轉型做紅樹林,去年年底已經把關於紅樹林的每間客房今年的分紅公佈瞭,因為我們是預分紅,我們現在的第一期才占瞭四分之一,也就是開業的當年一間房分利是分的1.17萬元,去年一間房分利分瞭3.6萬,大傢也覺得你沒有什麼瞭不起,2015年紅樹林每間可房分利15萬,這個時候發現這個差距太大瞭,所以就是說就像做教育地產一樣,已經不是單純靠開發賺錢瞭。

??形勢怎麼樣看,我覺得簡單說兩句話,第一總體的行業市場表現不是很樂觀,今天大部分的嘉賓之前的發言都說明瞭這個問題。但是長遠來看應該還有相當大的發展機遇和發展空間的,這個大傢也會承認這個觀點。但是這個問題其實有兩個角度,第一個角度是房地產的企業角度或者房地產業的角度,另外的一個角度金融業的或者房地產基金的角度看這個問題。

??新鷗鵬的“教育地產”

??第二,就是企業的新戰略,主要的是由危機推遲型、投資性到理性增長型。危機推遲型,是把危機不斷的解決問題,把企業不斷的帶到明年,大多數企業起碼70%是危機推遲型。而投機性,就是偶然機會進入這個行業,不把房地產作為一個產業或者一個公司來做。

??另外一個關於地產行業的觀點,我想借用毛大慶的一句話“變是永遠不變的主題”,就像今天的這個會也比較出乎我的意料,以前類似的會參加過,營銷的氛圍很濃,講這個企業今年賣多少房子,但是今年大傢講的很幹,講我們要幹什麼,這個就是一個變的一個特點。包括轉型這個話題我印象在2010年或者更早之前就一直聽要轉型,但是聽各個轉型,轉型做產業地產,更多的轉型不過是需要一個概念來拿地,拿便宜地。但是去年我看到的轉型是實實在在的轉型,大傢真的在變,包括互聯網大傢不是完全炒概念,大傢真的是在擁抱互聯網。

??2015年綠地會做五點,第一是產業發展,以辦公樓的招商為主做好;第二,把商業這一塊體量做好;第三塊把文化產業做好;第四塊把酒店服務產業做好;以這四大為核心,然後把廣告、互聯網公司整合進來,組成一個公司化的發展平臺,通過O2O的模式來做大做強,這個是我們的第五塊想法。

??關於地產行業的形勢,上周在我自己的微信公眾號“陳方勇視點”裡寫瞭一篇文章,我說“冰火兩重天,就是地產行業面臨的現實”,其實很殘酷的現實擺在我們的面前,我們看到地產行業出現兩千億規模的企業,有活的很好不斷壯大的企業,也有一夜崩塌的企業,原本好好的一個企業,會因為某種特殊原因一夜之間陷入危機,這個是地產行業面臨的現實。這個可能是2015年所有人都需要思考的問題,地產行業以前的遊戲規則,以前的那種靠某種關系拿便宜地賣房子的規則,還能否繼續成立,是否還要繼續玩下去,是否還是說規模至上,排在百強的企業就一定不會出問題,這個都需要認真思考。

??“新常態”企業的轉型突出的說法就是我們用老百姓自己的語言講述老百姓自己的故事,就是開發商下一步靠什麼活下去。為什麼說新常態?先來說說什麼叫做常態,就是從49年到98年房改的時候49年不變,爺爺的房子兒子住,兒子住完孫子住就是不變這個就叫常態。98年之後開始非常態,非常態就是上一屆政府為代表的,政策很復雜,經常是多雲,我們看天吃飯,比的是你的節奏是否踩準。

??1月15日下午,在三亞舉辦的第五屆中國地產財富年會上,由平安信托高級投資執行總監騰勝春主持第三場財富圓桌對話“2015,金融機構還敢投資地產嗎”,華盛基金創始合夥人王寧、中信資本特項投資部董事王天波、三益資本董事總經理劉曉蘭、國浩律師事務所高級合夥人鄒菁、佰仕信基金董事長陳方勇五位地產大佬展開深入探討,地產財富會摘取精彩觀點如下:

??另外,通過移動互聯,萬科把客戶企業聯合到一起,因為高端項目更需要挖掘老客戶身上的客戶回報和客戶黏度。我覺得互聯網可能是一個渠道,在移動互聯渠道影響下,會使得除瞭房地產以外,包括房地產上下遊的供應商、合作方也需要應對移動互聯的變化,在2015年我們還是要把迭代的工作繼續做下去,不斷的修正。

??金科2014年在這個方面也做瞭一些嘗試。第一我們提瞭叫做兩升級一轉型在企業內部,第一就是升級我們的服務,那個可能大傢很多企業都在做,我們的產業鏈延伸,就是把服務做好。第二就是地產主業基礎上延伸我們的產業園區地產包括文化旅遊,我們2014年跟華誼兄弟(300027,股吧)合作做文化娛樂,實際上也是貪圖享受這一內涵,同時借助新能源做光伏,我們不是做光伏的那個板,而是光伏發電和風能發電清潔能源,這個方面做的一些探索,還包括今年我們在12月底收購瞭新疆(樓盤)一傢華軟東方的一個風能的企業。大傢可能認為金科是不是已經從地產主業新能源方面已經過渡很多瞭,我們的地產主業也是堅持的一個主要方向,今年的業績增長也是保持瞭30%左右,在2014年相對2013年的情況之下,未來企業對於規模的需求是一個質量的審慎需求,同時在這個基礎上做一些轉型和考慮,基本上是這個方面的。

??未來將由危機推遲型到三級重劃區房價任何問題免費諮詢躍升型到理性增長型,就是包括經營模式這個層面的。

??其實地產也可以是蔡總說的白金時代,我比較認同易居周忻說過的一句話“白金時代是成年人的遊戲”,之前的黃金時代是小孩子遊戲,隨便什麼人來做都可以賺,而白金時代隻有專業的人才能掙到錢,以前是幹什麼的都可以進入這個行業,比如做服裝、賣白酒的等等,現在是真正的有能力的做出好產品的才可能留下來。昨天有新聞說萬達也開始做輕資產轉型瞭,這真是這個行業的重要轉折,萬達這種習慣做重資產的都已經開始做輕資產,再加上行業裡開始盛行的事業合夥人制,一個重要的結論就是地產金融化時代的到來,未來這個行業需要分工來玩瞭,開發商幹好開發的事情,機構幹好投資的事情,運營幹好運營的事情,一起合力才能幹的更好。

??我們現在的邏輯就是一定要利用互聯網和大數據,更精準瞭解到客戶需求,更好的跟客戶提供房子和房屋價值服務。賣房子不僅在於銷售團隊賣房子,整個公司的合力還是在產品本身。

??第二,我們在賺誰的錢,剛才李戰洪李總講的非常好,就是未來可能形成幾個趨勢,一個是我們看到瞭很多的龍頭的房企已經涉足於一些平時分包給其他人的行業,他們開始走到下遊去瞭,通過以前做的比較成熟的服務,或者新挖掘出來的需求服務擴大自己的市場,與此同時,我想還有一塊就是目前跟互聯網的結合實際上也是非常緊密,這一點我們公司也在做,就是大數據的結合充分的挖掘一些以前沒有挖掘的需求,比如說養老。我認為短期內我們說轉型也好或者升級也好,實際上就是在圍繞著上述兩個問題在向上向下做一些突圍,但是徹底顛覆整個地產行業目前來看還是比較困難的。

??鄒菁:今天臺下大部分是發展商,臺上除瞭我之外更多的是投行,大概隻有我一個人在這個會場比較特殊,一個做律師怎麼會到這個會場上來瞭。這個話題實際上也是比較值得大傢議論的,我從2010年我們的房地產基金的元年開始服務房地產基金的,在這幾年裡面大大小小的房地產基金不管開發商系的,還是第三方財富系的,還是信托系還是保險系或者基金子公司系,大大小小服務瞭可能幾十傢,投出去的資金規模大概幾百億,所以不管是高大上的基金還是一個比較小眾的基金,實際上這個市場上怎麼樣玩,我們都是臺下看得清清楚楚的。

內容來自sina新聞

??差異化的一個戰略,就是新歐鵬的戰略和其他的企業戰略是不一樣的,他是利用企業的教育產業的先發優勢,已經先發14年瞭。

??我不太關心未來十年怎樣,但我覺得第2順位房貸缺錢急用哪裡借錢房地產肯定是目前中國經濟環境下很好的一個行業。之前有質疑認為將來互聯網會不會顛覆房地產,但是包括小米也在做小米公寓,這說明房地產還是很好的行業。

??隻不過,房地產需要借助互聯網時代的工具來使得由過去粗放型、隻追求賣房子,轉變成可以通過賣房子提供服務、作為生活服務商等,增加後續的經濟驅動力,來提高整個行業。

??今後,我們要拿房子本身賣掉我們的房子。這意味著銷售隻是後端,營銷作為後端其實不太重要,重要的是前期對於客戶的需求研究定位還有營造的過程,如果隻是在銷售後端想辦法,客戶不一定買單,因為供不應求的市場環境還會改變。尤其是大的開發商,規模大到一定程度很難轉彎的時候,必須使房子更加好或者便宜。

??競爭的新態勢,企業的新戰略,市場的新現象,行業的新趨勢,開發商的新活法,還有開發商的新機制,六大方面概括新常態。

??我認為,轉不轉型還是看你企業需要不需要,路勁在2013年6月份決定瞭幾件事,第一我們開始走向輕資產,就是合作小股操盤的模式。第二,我們也做基金,現在國外也成立瞭一個基金,國內成立瞭三個。第三,就是今年對於互聯網的思考和嘗試,在銷售上更多借用互聯網工具。同時,我覺得總有一天那些互聯網公司會會來找我們實業公司談合作,大概就是這樣。

??具體我們的房地產營銷,我認為產品核心的競爭環節更重要,比如說物業,比如說客戶需求,房子有農村的平房,也有山洞和故宮,可能每個群體完全不同,我們要對準這些人的個性化需求,未來產品上會更細分,更能夠對接客人的使用要求。

??2015年我們會關註產品是不是符合客戶的需求,強調產品之後包括移動互聯,包括我們的商業模式,通過與傳統媒體等一些傳播的組合,和一些渠道的組合找到我們真正的買傢和真正的客戶,我們有一個相對公平的對價,來把這個現有的任務完成。

??高廣漢:大傢都說互聯網是一個風口行業,正因為這樣,基於移動互聯網使得很多信息扁平化,最重要的是改變瞭開發商、客戶及中間渠道,或者任何觸角觸及到的端點的互動。

??不管房子找人,還是人找房子,關鍵一個字在於找,而移動互聯大傢動起來才找到瞭新的商機,比如2014年裡萬科和淘寶的合作。當然合作隻是房地產走出的第一步,今後還會有2.0、3.0、4.0版本出來,在新版本中,我們必須專註做產品。

??在所謂的黃金時代,不管你對這個服務、質量考慮多少,隻要你通過關系拿到地,通過關系拿到錢就可以賺錢,但是到瞭白銀時代就要看真的本事瞭。企業生存就要通過探索一些比如說教育地產,比如說我們談到的一些新型的智能地產。現在很多學者關心的人口老齡化現象,在中國和亞洲都發生瞭,已經很明顯的排到日程上來。人口老齡化對於房地產的開發投資而言,就不僅僅是造房子的問題,還是和金融資本市場有關系的,比如美國有一個反向按揭,就是你到瞭老齡化之後,把這個房子抵押給銀行,銀行讓你拿錢而不是每月還錢。新加坡嘗試美國的這一反向按揭,不成功,因為亞洲人就是需要一個房子。因此新加坡政府考慮變通瞭一下,叫做政府造瞭房子把他租金你再買回來,這一類的想法就是因地制宜。

??對於2015年拿什麼賣房子,我覺得有很多種方式,最重要的是找到買傢。所以要動用一切可以動用的觸角,乘上移動互聯的快艇,並借助風帆調整方向,主動擁抱變革。

??大咖支招三:2015,金融機構還敢投地產嗎?

??1月15日下午,在三亞舉辦的第五屆中國地產財富年會上,由騰訊房產主編陳筱嵐主持第二場財富圓桌對話“拿什麼來賣掉我們的房子——互聯網思維和大數據沖擊下的營銷創新”,遠洋地產集團營銷負責人徐海倫、綠地集團京津事業部副總經理李薊、萬科北京高端事業部總經理高廣漢、成都銀城置業有限公司副總經理李彥榮四位地產大佬展開深入探討,地產財富會摘取精彩觀點如下:

??主持人:好飯不怕晚,精彩的往往在最後,謝謝留下來的各位,感謝主辦方,非常高興有一個跟大傢面對面交流的機會,我們這一場的話題是叫“金融機構還敢不敢投房地產”,這個話題不好說,不投的話,接下來一個問題應該是那投什麼,投的話會是該怎麼樣投?這個金融跟地產什麼關系呢?用一個不一定恰當的比喻,金融跟地產好比情人關系,你們覺得像不像,彼此不是對方的唯一,但是彼此誰也離不開誰。

??今天我們講的這個金融機構和投房地產方面的關系,我理解主辦方的意思,是讓我們討論一下從金融資本的角度來怎麼樣看待現在的房地產投資的情況。我看咱們幾位嘉賓的背景確實投資機構來的占絕大多數,或者也是投資相關的輔助機構領導,所以我們簡單一點,我們就分兩輪來討論:第一輪簡單的來講,大傢對於形勢怎麼樣看?你打算怎麼辦?第二輪給在座的各位或者我們自己彼此之間什麼建議。

??我們這幾位都是彼此非常熟悉的朋友,都來自於同一個組織,叫做“中國地產基金百人會”,這是戈專門專註於投資房地產領域,主要以金融機構和投資機構的人組成的一個組織,當然還包括臺下美貌與智慧並重的李總。我想先請華盛基金的董事長王寧講一下,因為他做瞭一個很瞭不起的事情,他在2013年就把手上管理的所有基金在2013年底全部清盤,比李嘉誠還早瞭一年左右,所以先請王總講一下他對形勢怎麼看?

李戰洪新常態下企業靠什麼活下去?

??整體上怎麼樣看,我用兩句話形容,也是我們在今年年底公司年會的時候用兩句話來形容形勢:2014年為變為不變,2015年知足知不足。2014年是變化非常大的年份,無論投資還是房地產角度,我們都針對性的做瞭一些調整,2015年為什麼說知足知不足,這個行業經過這次的調整是朝著一個更加健康的方向發展,更加精細的方向發展。

??我們也做瞭一些什麼樣的準備和動作呢?投資角度我們跟房地產相關的做瞭兩個嘗試性的投資,我們第一投瞭一個膠囊公寓,這個類似於連鎖性的如傢,但是跟如傢表現性區別比較大,基本上68塊錢可以住一個晚上,一千塊錢住一個月的概念,也叫太空艙旅館,將來希望這個對把模式復制到全中國全世界,完全對於過去的居住形式顛覆。第二個,我們目前嘗試著一個中式雅致生活的農莊項目。兩個方向一個是純屌絲的,節約化居住的,第二就是帶有養老性質的度假地產這個我們投資方向的舉措。

??主持人:第二個問題請天波發言,因為他是剛剛從中信資本離職,離開服務十年的公司,自己創辦瞭一個企業,但是他並沒有離開這個行業,我想請天波跟我們分享一下,形勢怎麼看,事情怎麼辦?

??第四個方面就是行業的新趨勢,就是由獨舞到三人舞,以前跳獨舞是以現金流為導向的,以做大規模為目的。未來十年主要是跳三人舞,一個房地產開發,一個房地產金融,一個是多元化。

??我們更多的願意從房地產基金的角度看目前的形勢,我們覺得未來的房地產基金可能接下的時間裡面機遇會更多,主要基於幾個理由:第一個理由,整體的產業面的資金緊張局面看起來短期內不會得到一個很快的緩解;第二,隨著大量的企業合夥人制的推出,其實對於管理團隊的依賴會大於對於我們講的對創業英雄的依賴;第三,消費者經歷瞭這樣的一次市場調整之後市場會更加趨於理性。

??主持人:我聽出來瞭天波不離開這個行業,角度不同而且領域要有變化的,說到領域這個可能要請我們的這個曉蘭大姐跟我們分享瞭,因為房地產我們知道的很多投資的細分領域:比如這個住宅、辦公樓、商業、養老、等等。曉蘭大姐是三益資本這邊的董事總經理,她對於商業地產投資管理有非常豐富的投資經驗心得,不知道曉蘭大姐從商業地產的角度,或者從自己的宏觀角度看也可以,跟我們分享一下形勢怎麼看,事情你要怎麼辦?

??說到這裡無論前面幾位演講嘉賓講的黃金時代還是白銀時代,甚至前幾天參加的幾個會議說的鍍金時代,無論是什麼我說都不重要,實際上隻要有需求就是有機會,有機會就看每個人怎麼樣在這個機會裡面找到自己的訴求去投。這個永遠是存在的,隻要有市場和需求。所以這個大話題不說瞭,問題在什麼方向,大傢今天談的比較多,開發商逐漸的理性,投資者更是理性,因為細分市場裡面最大問題就是專註專業,怎麼樣把這些復雜的東西做得更好。

??我自己換一個角度做這個行業的時候,所以我想建議投資者、開發商中間找出一個角色幫助投資者更有信心投入房地產行業,來降低一定的投資風險,讓他們從真正的投資而不是簡單的融資行為裡面實現投資的預期。這個我想通過我們的專業來幫助投資者,讓他們更有信心走到這個行業的一些專業的服務。

??第二塊幫助開發商做什麼,開發商最新的一輪裡面整個大的金融環境變化非常多的情況下,但是他們需要有金融的支持,同時也希望金融給他們帶來的,不單單是資金可以帶來幫助,真正的讓他們細分市場裡面快速的抓住這個機會。所以我自己曾經是甲方,也曾經是做過瞭整個產業鏈,但是特別贊同今天蔡總說的,非常驚訝今天把一個住宅地產商解剖的跟我們商業一樣,因為我們商業更需要理解怎麼樣做體驗,怎麼樣有附加值,怎麼樣讓人傢競爭當中同質化減少願意買你的東西願意多付錢,這個邏輯聽完特別感動,跟我們做商業一樣。第二怎麼樣在這樣的一個環境裡面,總是說電商沖擊很厲害,簡單的講體驗升級,體驗升級租金降低怎麼樣把物業價格控制住,這個消費者買單真正的用心做不是房子蓋起來商招進來,最後回到的一個原點就是投資回報能不能滿意,所以新一輪變化,我想可以由一個特別的角色幫助開發商和你們在座的投資者,然後盡我們專業的一些能力來實現我們的各自的利益。

??對於競爭新態勢,從春秋到戰國,春秋的特點就是以規模為導向,要統一提到集中度。比如說,萬科的白銀時代就是把大傢嚇退一部分,然後再打死一部分,讓自己處在有利的位置。

??第六個方面就是的房企的新機制,從一股獨大到事業的合夥人,現在開發商企業裡面開始進行政治體制改革瞭,就是事業合夥人制。

??作為律師來講實際上我就是那個給你們這些投行以及發展商搭臺子的人,或者就是給你們送水的人。今天的話在兩邊業界大佬都在的情況,我稍微講一下作為一個小律師的觀點,在座開發商知道幾個大的數據,律師角度來講知道幾個數據,我們中國目前銷售的面積13萬億,大傢知道我們目前的這個信托的理財產品大概有多少,我們臺下有沒有知道的?也是13萬億!13萬億對著13萬億,這個數字差不多的,我們均價1萬一方。我們中國人的存款多少,將近六七十萬億,我們的股市差不多30萬億,我們的房地產信托當中有多少是房地產信托,13萬億裡面多少房產信托,這個大概是20%,也就是將近2萬億到3萬億都是房地產信托。

??所以大傢可以看到,我們中國的居民這麼多的存款,我們的開發商這麼大量的一個銷售面積,不管這個行情怎麼樣的演繹,我認為我們2015年的房地產作為一個我們的金融產品的主市場依然不會改變的,因為中國沒有任何的一個市場可以消化這麼多的資金量,可以讓我們的保險、銀行、信托,我們這麼多的老百姓可以消化他們的投資理財的需求,隻有地產是這樣。

??我的第一觀點就是說這個地產依然是2015年金融產品最主要的一個市場,當然2015年可能變化的情況要分化瞭,以前我們主要的是投行主要做拿一個利息差,到2015年演繹的花樣多瞭,可能做債不行我們要做股,如果我們是做這個股加債不行瞭,我們就真的半股半債,2015年房地產基金的花樣跟之前兩年的房地產基金的一個演變的方式會有一個很大的發展,但是依然房地產市場是我們金融產品的一個最大市場。謝謝!

??“新常態”下房企要活得好,一方面把握行業的趨勢順勢而為,更重要的是企業的模式主動變革。

??我想分兩個層次講我的看法,一個是講地產行業的形勢怎麼看,地產行業該怎麼樣做,這是第一層次;第二我想講地產金融機構怎麼樣看和怎麼做。

??2015年綠地開拓渠道有三方面:一是老客戶,公司做的時間越久,老客戶維護的越好,老客戶越多;二是傳統的營銷手段再加上一些自媒體的營銷手段所形成的新客戶手段;三就是基於已存數據庫裡的大分析,這個相對來說還是有限的。要面對現在多元化的時代,開發商已經不是住宅開發商,綠地現在商業和產業地產已經超過住宅地產。在這樣的形勢下,綠地把產業地產、商業地產、文化地產基礎平臺做強做大,通過O2O的形勢做好服務加運營,從而反饋於營銷。

??2014年對於在座地產商來說,市場環境變瞭,客戶需求變瞭,政府的調控形式變瞭,還有一句話,就是找朋友的方式都變瞭,每個企業應對市場變化的時候都要做一些思考和調整的轉變,實際上在這種調整和轉變的時候我想到瞭一個字就是貪,第一個理解是貪生怕死,大傢通過貪生怕死這個詞可以想到健康、醫療、清潔的水和空氣、食物、能源,以及包括養老、養生,這個是人性決定的。第二個理解就是貪圖享受,貪圖享受演變出來的就是文化娛樂,就像剛才李戰洪談到我們的教育文化娛樂、服務、保健還有休閑旅遊。

??微信上面有一篇文章說得比較到位的,不要再用互聯網思維裝神弄鬼瞭,其實互聯網思維不是什麼新鮮的東西,本質就是用戶思維。蔡總的那篇文章我看瞭第一眼就讓我成為蔡總的粉絲,開發商沒有被互聯網忽悠而回歸到本質去做產品做抓用戶,這個是很欣慰的一件事情。包括旅遊地產包括酒店,我們看到酒店很多,我們看到紅樹林這個不用賣酒店,他通過運營,通過這種賣份額他來解決他的盈利模式,這個是一個很好的模式。我們發現要做轉型,如果還是以前隻會蓋房子賣房子幹產業地產隻有死路一條,因為你在景區裡面蓋一個住宅賣給誰去,蓋一些工廠賣住宅去賣賣給誰,如果沒有把招商招進來沒有人運營賣給誰去,這個大傢需要思考的問題。這兩個結合起來,就是地產行業的人在這個時點要考慮你是不是應該換一個玩法,也許還是以前那種制造業的玩法靠規模取勝靠快銷,這個邏輯在現在的中國已經不成立瞭,如果你隻是一個制造業,你面臨的利潤將越來越薄,真是白銀時代,你退出這個江湖完瞭。

??市場永遠沒有你想象的那麼好,也沒有你想象的那麼壞。我在香港生活的50年,看慣瞭房地產的高高低低,這其實是一個很正常的行業現象。2014年房地產的調整讓大傢開始思考轉型,我們的核心競爭力在哪,有哪些地方需要改變的,2014年房地產和互聯網結合而成的全民銷售鬧得很火,要不要擁抱互聯網也成為新的思考題目。

??地產金融機構未來怎麼玩?地產金融機構面臨的形勢也是兩句話,一個是“不得不變”,一個是“變被動為主動”。這個地產金融機構以前幹的事情是寄生的玩法,做的主要是債權,不管你房子賣不賣的懂,到期你就得欠債還錢、而機構本身靠的是牌照優勢,賣的是你的信用,靠的是抵押擔保等強制措施。去年發生瞭很多的事情,有各類的很多金融機構出現問題,發現要再這麼戈玩法會把自己玩死的,完全把自己的命運放在別人身上是會玩死的,路會越來越窄。

??所以金融機構的選擇就是要從寄生模式轉為共生模式,找到跟你同行的公司,和好的公司同行,大機構有大機構的玩法,小機構有小機構的玩法。比如我們佰仕信基金,是剛創業兩年的小機構,我們現在做的一些業務有點另類投資的意味,我們去年做瞭一個人防商業的基金,這個基金沒有土地證,一般金融機構不敢接,但是因為是一個相識多年的朋友做的項目,裡面的盈利模式看得很清楚,是一個講租金回報率的投資模式,所以能投。我們最近還投瞭一個雲南酒店加免稅店的二房東項目,投資回收期很短,也是很有意思的玩法。

??我們看到地產行業如今的主題詞一個是事業合夥人,一個是輕資產,這個就是由對企業的關註轉到對團隊的關註,如果真正能做出好產品的不需要找錢,錢會追著你,你做成小米這樣的,資本就會追著你投錢,大傢做好產品自然錢就來瞭。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/15025963560991920014088.shtml

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周建瑋

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