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一線城市房貸差異化落地對市場有利

??本次一線城市之所以實行瞭差別化的二套房貸政策,也是從自身樓市運行的現狀出發的。首先,在“3·30”新政之前,一線城市樓市回升趨勢已經確立。 2014年,盡管全國主要城市房價明顯下滑,但一線城市的房價卻逆勢上漲。百城房價顯示,一線城市的房價在2014年上漲0.58%,主流中介統計的二手房價格漲幅在7%~20%;根據國傢統計局70個大中城市房價數據,2015年以來,一線城市新房價格止跌趨勢明顯,樓市風向標深圳的新房價格已經連續3個月(2014年12月~2015年2月)環比上漲。



??一線城市樓市回升,對於帶動二線、三四線和全國樓市去庫存,助推居民自住性和改善性住房需求,穩定經濟增長有積極貢獻。筆者認為,一線城市樓市回升具有 強大的外溢效應,應該予以鼓勵。但同時,不可忽視一線城市樓市在供求方面的獨特性,在政策刺激下可能會出現過快上漲的可能,這反而會傷害到剛性需求的釋放和外溢效應的發揮。

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??也就是說,上海、廣州和深圳這三個一線城市還未就二套房貸政策如何“落地”作出表態。但根據經驗看,這三個城市或將在後續執行二套房貸首付五成的政策。

??這樣,一線城市的樓市穩步回升瞭,才能有效發揮帶動二線、三四線城市樓市“去庫存”和“促消費”,以及全國樓市的穩定。

??筆者認為,這樣的差別化是一個好的跡象:二套房貸利率上浮,在需求已經很旺的情況下,有利於控制需求過旺對於價格的推動,而且也有利於控制對於廉價和稀缺信貸資源的占用,而將信貸資源更多地以低成本的形式投向首套住房需求。

??如果一線城市執行二套房貸首付五成,則意味著“3·30”二套房貸新政在實踐中貫徹瞭李克強總理在“兩會”上就房地產市場提出的“落實地方政府主體責 任”,以及銀發(2015)98號文提出的“因地施策,分類指導”。從取消行政幹預的角度看,國傢希望各地都要退出限購政策,但是一線城市在人口管理、公共服務供給、環境治理上的壓力在中短期內難以改觀,在“地方主體責任”的壓力下,繼續堅持限購是一個不得已的選擇,首付比例也很難一刀切地從七成一下子降至四成。

內容來自sina新聞

??此外,北上廣深四個城市均將首套和二套房公積金貸款首付比例分別降至20%和30%。再加上近期取消瞭“90/70”政策、營業稅免征期“5改2”,這都非常有利於需求入市,特別是剛性需求集中且規模很大的一線城市。

??因此,不管是北京還是廣州,近期“落地”的二套房貸政策,盡管下調瞭貸款的首付比例,但利率仍保持上浮10%,而首套房利率折扣力度卻再次擴大。

??綜上所述,二套房貸在一線城市的“差異化”落地,適度降低二套房貸首付比例、提高二套房貸利率水平,有利於控制可能出現的過旺需求,使得房價不致快速上漲沖擊自住性、改善性住房需求的實現。

??近日有媒體報道,北京地區各大銀行對二套房貸首付比例統一執行五成;廣東省金融監管部門日前發佈的《關於在廣東貫徹落實銀發(2015)98號文有關事宜的通知》中,規定省內除廣州外,二套房貸首付比例下調至四成;而深圳各大銀行二套房首付依然按照七成執行。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-21/07085996056605563864754.shtml

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周建瑋

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