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  "目前濟南房地產市場下行的大氣候已經形成,一個政策的調整不會有太大的影響。"朱江認為,從4、5、6三個月來看,市場呈現的是"量價齊跌","限貸如果不取消,開發商的資金鏈不會得到太大的改善,購房者也無法獲得更多貸款,總的影響有限。"

  "從一般規律講,房產限購政策應該長期存在。"李鐵崗擔心,一旦潛在需求被激發,出現市場回暖,資產性炒作的情況會再次出現,未來泡沫加劇,房價可能也會再次上漲。畢竟,房產銷售中,炒作的成分起的作用很大,如果供給不足,投機客瘋搶後,就會抬價銷售。

  業內人士分析認為,隨著庫存量的增大,開發商的壓力也逐步加大,為瞭成交走量,價格促銷乃是形勢所迫。

  "濟南要取消限購瞭?"2日,這則消息成瞭省城市民熱議的話題。市民崔先生準備盡快買上婚房,"本來想再攢點錢,明後年買房,這下限購政策要取消瞭,萬一房價再漲上去,還是借錢早買吧"。

  山東財經大學房地產業發展研究中心統計數字顯示,目前市區在售的88個主力項目中,未售存量約695萬平方米,按去年月均去化62.78萬平方米計算,未售存量去化周期大約需要11.07個月,市場供應充足。

  一傢一線房企投資部有關負責人坦言,由於目前市場形勢的變化,集團一些計劃要拿的地都先暫時放棄。"我們現在的土地都在集中開發放量,目前最大的任務就是快速走量回籠資金。現在市場僵持,我們必須得放慢腳步,不敢輕舉妄動。"(喻雯 孟敏)

  濟南正在研究限購政策調整,一旦取消限購,將會給市場帶來怎樣的影響?會不會再度刺激新一輪的炒房?房價又將如何演繹?哪些人群將受益,哪些人群又不希望看到調整?2日,本報記者兵分多路,對政策調整產生的影響進行瞭探訪。

  盡管濟南房地產市場處於調節的穩定狀態,但購房者觀望情緒較濃,購房猶豫期延長,導致上半年市場成交量同比、環比都出現瞭下降,已經波及土地市場。此外,公共財政預算執行情況顯示,今年前四個月,房地產業所得稅下降瞭35.37%,未來房地產業稅收增收難度較前期有所增大。

  記者瞭解到,受交易量、回款及融資情況等因素影響,開發商拿地更加謹慎,在年初出現土地交易小高潮後,3月份以來一直比較冷清,二季度甚至出現瞭零成交。

  "限購調整,不是限貸調整。這是兩個概念,不能混淆。"2日,山東最大的房地產顧問機構世聯怡高董事、總經理朱江分析,限購如果取消,一些改善型需求的人雖然有瞭買房資格,但是貸款政策如果不調整,沒有貸款的支持,也很難成交。

內容來自sina新聞

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-06/08502806873.shtml

  

  "我們項目以剛需為主,成交主力是首套房或是改善型的二套房,限購是否取消對他們影響不大。"省城東部一傢房企負責人說,在政策調整的敏感期,市場甚至可能會更加觀望,購房者可能等待更多的政策出臺。

  濟南市國土部門招拍掛信息顯示,四五月份,土地供應和成交都出現瞭"空當期"。在3月31日掛牌兩宗國有建設用地後,從4月初到5月31日,將近兩個月的時間,濟南沒有一宗國有建設用地掛牌,出現瞭"零"掛牌的局面。從土地成交來看,整個5月份也交出瞭"零分"答卷。直到六月份,除瞭幾個小地塊掛牌出讓外,整個土地市場也是沒有任何成交。

  "房產具有三個特性:消費、投資、投機,一旦有瞭投機的成分,價格的上漲是預想不到的。"山大房產研究中心主任李鐵崗分析說,一旦濟南放開限購,可能不用多久,會激發新的投資投機需求,有錢人會再度出手多買房。

  李鐵崗說,房產限購取消,短期內不會刺激房產銷量大幅增長,政策作用要有一個消化期,但政府不應該刺激房產需求,而是應該著手解決房產市場的供給問題。一旦限購取消,短期內能起到緩和銷售低迷的作用,但從長期看,對解決房產供給需求的矛盾很不利。實際上,雖然短期看,房產供給有過剩,但隻是個暫時現象,不是長期存在。隨著城鎮化的推進和二胎政策的放開,房產潛在的需求要大得多。

  "限購醞釀調整,我沒有感到特別興奮。"2日,一傢一線房企山東市場有關負責人表現很"淡定":雖然也算得上利好消息,但在目前整體下行的市場環境下,對成交及價格影響不會太大。

  在李鐵崗看來,如果房產限購政策可以持續,購房的投資、投機成分就被去掉瞭,房價大幅上漲的可能性會很小,但放開後,一旦市場投機氛圍形成,稍微控制不好,房價可能大幅度上漲,甚至有可能引發新一輪房產危機。

  對於濟南限購政策的醞釀調整,濟南市建設部門有關人士稱,主要目的是為瞭保持濟南市房地產市場健康穩定發展。對於當前的市場,已出現瞭成交下降、價格滯漲甚至下跌的現象。

  省城樓市"半年考"已經結束,各大房企也在6月份最後的節點鉚足瞭勁沖業績,但是濟南市建委統計的數字顯示,濟南新房網簽量為3500多套,而去年6月份的新房網簽量近5000套,同比下滑43%。此外,"紅五月"也表現平平,具體來看,濟南新房網簽套數為3053套,同比下跌瞭45%。

  從市場來看,六月份開發商入市力度加大。僅6月底的一個周,就有7個項目1300多套房子集中推出。為瞭避開競爭,不少項目選在瞭晚上開盤。為瞭走量,各大房企的"價格戰"也明顯升級。

  2日下午,記者在西客站片區銀行二胎利率年息利率多少免費諮詢試算看到,在一個項目的售樓處會出現其他項目的銷售人員"明搶"客戶。記者剛走出售樓處,就被三個樓盤的置業顧問"圍堵",拉著記者去看房。"這種競爭真是從來沒見過。市場不好,這也是無奈之舉。"一傢房企負責人說。

  此外,在省城南部,中海國際社區8000萬購房基金回饋客戶,價格低至6000元/平米起,相比此前做出千元下調。東部奧體中路附近一樓盤也打出瞭"沖刺上半年目標,團購88折"的優惠活動。具體來看,81平米的房子,價格在6900元/平米至7800元/平米。"6字頭價格現身東部、南部,價格下降力度很大。"一業內人士感慨。

開發商稱取消限購雖利好 對成交及價格影響不大

  該負責人分析,限購如果真的取消,對兩類人影響最大:一是本市戶籍的人不再受"限二禁三"的影響,可以多買房;二是外地購房者,納稅社保繳納的門檻取消,在濟南買房數量也沒有瞭限制。"但是濟南的限購政策已實施瞭三年多,許多外地人都已經達到瞭限購規定的購房條件,是否取消影響不大。"該負責人說,這對於剛需樓盤來說尤為明顯,在目前市場下,投資投機需求的客戶基本沒有,不僅是住宅,像是一些帶有投資特點的公寓、商鋪等出手的人也不多。

  省城南部一傢房企負責人說,目前市場呈現"量價齊跌",降價預期已經形成,為瞭沖擊上半年的銷售目標,價格已做出幾百元甚至千元的下調,但是成交還是無法與去年同期相比,購房者觀望情緒不會因這個政策而做出大的改變。為瞭完成全年銷售目標,他們的任務還是快速走量,價格反彈可能性不大。"最多是以此做個理由來加大促銷。"

  在這樣的背景下,放開限購雖然可能在短期內對市場供需以及房價穩定產生一定影響,但不至於影響濟南樓市的大勢,濟南住房市場仍將保持平穩態勢,分析認為沒必要太過擔心。

  相比崔先生這樣的婚房剛需族,想改善住房的張先生則對限購松綁持歡迎態度,"一直想買三套房,這下終於可以瞭。"張先生有兩套房子,一套房子比較偏遠,一套是單位分的,因限購原因,三套房遲遲沒買成。新的政策如果實施,他將有希望對目前的住房條件進行改善。



  目前來看,濟南實行的是差異化的信貸政策,三套房沒有貸款支持。像一些購房者有瞭買三套房、四套房的資格,需求得到釋放,但是如果新竹二胎不能貸款,也是無濟於事。"除非是那些買房不需要貸款的人,他們多套房的需求可以實現。"

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周建瑋

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