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房地產投融資:您覺得如果中國開發商在美國或者歐洲獨立開發房產,哪些地方是非常關鍵的呢?

90年代中期,歐陽默先生在中國北京創辦瞭自己的法律顧問公司。90年代末歐陽默先生參與創辦瞭中關村中小企業孵化器CHINA EVISION,投資高成長高科技創業公司。

房地產投融資:能不能給我們提供這個項目的一些細節呢?

石木基金在北美有很多的資源,可以用拿到最好的地皮,來幫助中國和中東開發商以及別的亞洲公司,針對中國的房地產開發商會有不同的商業模式。中東的國傢在美國投瞭很多年,而且有著在美國幾十年投資的經驗。可是對於中國的開發商來說,才剛剛開始。所以我們會更小心謹慎,並提供更多的幫助,幫助中國房地產公司進入美國市場。

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房地產投融資我想請歐陽先生以一個美國人的視角,或者說從你的角度來講,為什麼很多中國的地產商會紛紛到國外去做海外投資?

(本文獨傢授權新浪發佈,轉載需註明作者及來源,否則追究法律責任。)

歐陽默



歐陽默(Omer Ozden

海外投資模式

歐陽默:我認為有三點:第一,中國開發商不管是去歐洲還是美國發展,都要盡量用當地人,雖然中國人的意識很好,但必須有當地真正的外國人幫助他們在當地發展;第二,利用華爾街的融資方式,這種方式能夠使不同的項目,有不同的金融設計,因為隻有通過華爾街的精心設計,才會有最高的金融利潤和回報;第三,精通當地的法律。每個國傢都有不同的政策和法律,我們需要尊重和瞭解當地的法律,即使你有很大的優勢,但如果過不瞭解法律,就會非常麻煩,一些開發商在北美遭遇瞭失敗就是這個原因。

歐陽默:房地產開發商不管在哪個國傢,都必須適應當地的文化。中國的開發商要是想要在北美成功,必須要很快適應當地不同的法律、生活方式、商業模式。第一個模式就是萬科,以中國投資者的身份去切入;第二個就是中國的開發商可以借助石木這樣的平臺,幫助他們開發;第三個就是合作,但合作反而並不是一個特別有效的方式。前兩種模式都有很大的成功,第三個則成功的不太多。

房地產投融資:中國地產企業海外投資,所采用的商業模式也好,或者做的項目也好,在您看來,中國開發商與國外基金公司都采取什麼樣的方式合作?

房地產投融資:在您看來,中國的開發商要想在國外發展得更為順暢,有哪些方面需要註意?

房地產投融資:據我的資料顯示,中國開發商在海外也有成功的例子,如綠地,2012年開始走海外投資,這兩年綠地擴張的非常快。去12月15日的時候,他們在美國的華盛頓比較繁華的一個地區,他們投資瞭49億美元的一個項目,用我們中國人的話來說就是棚戶區的改造或者說經濟適用房。從目前來看的話,他們的總裁張志良先生認為,綠地的戰略符合綠地在美國發展的長期戰略。他們也是按照自己的優勢再往前推進。對此,歐陽先生有什麼樣的看法?



目前,中國開發商一般與國外的基金公司合作有三種模式:第一種模式就是投資,基金公司負責融資,融資成功後,再把中國的開發商引進來,作為一個投資者的身份參與,現在這個模式就是萬科跟美國公司合作的模式。第二種模式就是雙方成立一個平臺,由基金公司提供美國的團隊、資源和市場,由中國房地產公司來控制這些賬目,並以中國房地產公司的名義、身份,幫助他們來到美國。

房地產投融資:土建融雲林斗六土建融從我目前掌握的情況來看,不動產登記政策已出臺,這個政策對中國的房地產市場來說影響比較大的。中國的機構出瞭一個報告,對今年中國房地產市場預測不太樂觀,很多人都認為將出現一個拐點。一方面,可以理解成中國房地產市場走向理性,從另一方面也體現出開發商的悲觀情緒,從而紛紛向海外擴張,您怎麼看?

房地產投融資:貴公司合作的第一傢中國開發商是哪傢?

歐陽默:一起去美國與歐陽默先生合作的中國公司是之前在中國與歐陽默先生有合作的公司。中國開發商去美國是一個比較新的趨勢,第一傢與石木基金先生合作的公司是鑫苑。今年石木提供瞭一個平臺,有開發的項目。之前,石木也跟中國的開發商有過合作,是北京的首創。美國的媒體比如紐約時報、華爾街日報等媒體都有報道,石木基金是第一個跟中國開發商合作開發美國項目的公司。石木基金與鑫苑在紐約合作的項目,目前非常成功。一是,這個項目的利潤非常非常的高;二是,客戶的群體,70%都是紐約當地人,並沒有依賴中國客戶。幫助中國的開發商掙瞭很多錢,實事求是地講,這也是依靠中國人解決瞭紐約的經濟。



歐陽默:綠地是個很成功的開發商,有很多的錢和資源。目前,中國還有很多開發商可能不會采取綠地這樣的方式,因為他們沒有綠地那麼多資源,可能他們會采取不同的方式到美國去。

歐陽默海外投資必須要 接地氣

歐陽默:曾經石木基金幫助鑫苑融過資,從此便成瞭良好的生意合作夥伴,實木給鑫苑提供瞭一個很好的平臺,他們也非常信任石木基金。我們提供瞭一個歐洲的設計師,一個美國的團隊,打造瞭一個非常厲害的國際團隊。另一方面,中國人和外國人談判,價格必然高,我帶著一個猶太人,利用當地猶太人的圈子,用猶太人和猶太人談,所以價錢會談的很低。把價格談好瞭,然後由中國人再定,節約瞭大量的成本。從此,雙方的關系更加緊密。

如何吸引當地人

房地產投融資您認為鑫苑的項目如此成功,是哪些特點吸引瞭本地人呢?

歐陽默:最重要的原因就是,他們選擇的地點非常好。鑫苑一開始不瞭解當地市場,拿不到好的地皮。而這恰恰是石木的優勢,我們幫助鑫苑選擇瞭一塊紐約最好的地皮。其次,就是設計因素,讓美國的設計師來設計,使客戶有瞭一種先天的親切感。再次,中國開發商來到美國,需要知道的是,不要跟中介打交道,中介會帶中國開發商看一些沒人要的項目,而且中介不會考慮跟你保持長久合作的關系,他們考慮的是每個項目賣出最高的價格,獲得最高的利潤。

佈局海外原因

歐陽默:中國人想在美國買房子有很多方面的原因,第一,他們想把孩子送到國外去留學;第二,他們想在國外有資產投資;第三,他們想融入美國這個社會。其實中國人在美國投資房地產的原因和中東人、其他亞洲人在美國投資房地產公司的原因是一樣的,就是這些需求促使開發商也來到美國。現在,我們對美國的房地產還是非常樂觀的去看,我們認為,美國的房地產市場進入瞭一個春天,而且還會增長。而中國的房地產市場正在步入冬天,很不穩定而且可能會下降。中國的開發商不知道510年後他們在中國還有沒有機會,所以會更傾向於選擇正處在“春天”的美國市場。

歐陽默:首先,中國開發商在北美除瞭很充足的現金,對開發大項目也很有經驗。再加上大量的中國移民,為房地產項目銷售開拓瞭重要的市場。

在中美風險投資和證券法律業務方面有14年以上的從業經歷。曾是美國紐約貝克·麥肯錫律師事務所的合夥人及中國投資業務的負責人。在Morrison & Foerster香港公司工作期間,代表高盛、凱雷、軟銀、山姆澤爾等數傢著名國際投資機構在華投資法律業務。歐陽默還參與瞭金龍電子、網易、百度、阿裡巴巴、鑫源地產等中國著名公司在美國的上市運作。

在美國,開發商最重要的一件事就是通過華爾街進行融資,實木可以向他們提供這些服務。兩個合作模式的區別是,第一個模式,石木會負責這個融資的過程;第二個模式,中國開發商負責融資,而石木基金幫助他們完成融資。還有第三個模式,就是中國開發商獨立去完成所有的融資動作,而石木基金和當地的公司會幫助他們探討一些未來方向性的舉措,提供有一些特別的服務和特別的幫助。杜偉對本文亦有貢獻



內容來自sina新聞

歐陽默:在中國國內,房價對老百姓來說非常的高,現在中國的有錢人和投資者可以到國外投資,這樣可以幫助控制中國國內的房地產價格。中國各個行業都在國際化,房地產這個最具有區域優勢的行業也在國際化,開發商走向海外國際化的過程應該說是非常成功的。對政府來說,對開發商來講,對解決中國當地的住房問題來講,開發商進行海外投資都具有重要的意義。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-18/11025983794384326669027.shtml

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周建瑋

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