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內容來自sina新聞

限價之下 開發商利潤率下滑不可避免



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  5月之後,在北京,由於嚴厲的限價政策開始進入實施階段,開發商暫失樓盤定價權已是公開的秘密。在廣州、深圳,乃至二線城市南京等地,地方政府也采取瞭趨於嚴厲的限價政策。

  2011年,政府限價曾導致主流開發商大規模降價賣房,如中海外、招商、萬科等在深圳首先發起的降價行動,並導致開發商利潤率下滑。2013年,這一趨勢亦不可避免。

 限價已致成交下滑

  開發商普遍反映,雖然政府強制限價,但相應的稅費如土地增值稅、城市建設費、教育附加費等等一項都沒有減免。開發商或觀望等待,或采取精裝拆分策略規避限價。北京市住建委表示對此現象正在調研,以出臺相應管制措施。

  5月份,北京樓市成交繼續下滑。從代理、中介機構到開發商一線銷售人員,對接下來的行情沒有一季度那麼樂觀瞭。

  中國指數研究院認為,若北京市目前的推盤節奏未明顯好轉,預計此輪調控效果將在未來2-3個月內進一步顯現,新房市場成交保持回落,價格漲幅放緩。不 過,21世紀不動產分析師張磊表示,目前購房群體以剛需為主,由於4月以來房價依舊堅挺,這些剛需正在越來越失去繼續等待下去的耐心。一批購房者可能提前 結束觀望,在6月陸續入市。

  北京中原地產市場總監張大偉認為,北京樓市成交價格已經停漲,主要影響就是來自於行政限價。這一政策若執行時間過長,部分項目可能從資金成本的角度考慮加快預售。除瞭北京,一線城市和部分二線城市都在嚴格限制新建住宅的預售價格,導致短期內預售項目明顯減少。

  各地限價政策疊加國五條其他措施的影響已經顯現,5月1-12日,54城市住宅成交高位回落,合計簽約82743套,同比上月同期下調23.8%。

  開發商去化壓力變大

  張大偉認為,在限房價、競地價地塊項目沒有入市平抑房價的基礎下,北京限價政策執行的時間起碼會維持到2013年年底;而在廣州、深圳,限價貫穿2013年的預期也已經形成。限價政策將對開發商產生怎樣的影響?

  本報記者梳理發現,萬科今年在京可售貨2胎借貸是甚麼值在200億元以上;中海、保利、華潤也均在150億以上,中化方興、富力可售貨值也能達到100億。招商地產今 年在京雖隻有兩個在售項目,但其可售貨值測算應超過百億,均為大戶型豪宅項目。其餘在京可售貨值在50-80億左右的上市公司包括金地、華僑城、華遠、遠 洋、綠城等。

  深圳廣州也是上述公司尤其是萬科、保利、金地、招商、富力等的主戰場,可售貨量均是較為可觀。這些公司今年銷售業績必然要受到限價影響。

  去化壓力較大的是產品偏高端的開發商。招商地產總經理此前對記者坦言,招商今年全部可售貨值超過700億,但其產品50%以上為大戶型產品,去化壓力較大。

  此外,中海在京豪宅產品占比超50%,華潤在京項目也均為豪宅產品。保利在京項目也以大戶型為主,如保利東郡、保利薊門橋項目,但其北京產品結構調整較大,40%貨值為商業。

  未來2-3年,如果房價一直呈上漲趨勢,限價將可能成為常態,與此同時北京土地市場實行"限房價、競地價",也將進一步擠壓開發商的利潤空間。開發商在北京等城市的住宅開發利潤率下滑將是不爭的事實。

  對此,萬科、保利、中海外等公司已有預判。萬科總裁鬱亮表示,地產行業的利潤率下滑將是正常現象,金地財務總監韋傳軍也如此表示。他們認為,地價不跌,在北京市場做住宅開發的利潤隻會越來越薄。

  就今年來看,考慮到地價等成本因素,萬科、保利、中海外、金地、富力在八德重劃區利率多少免費諮詢試算北京市場的利潤率下滑將是大概率事件。









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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-16/09403172704.shtml

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周建瑋

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