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內容來自sina新聞

馬躍成華嘉胡同地王不會影響當前樓市走向

  8月20日下午,曾經的"準地王"華嘉胡同地塊迎來瞭拍賣。據媒體報道,在拍賣之前,該地塊共接受瞭來自金融街控股、信達、華融、SOHO中國、方興保利聯合體的5次報價,最高報價為36.1億元。再次出讓,該地塊並不被業內人士看好,但從現場競拍來看,作為北京近年來供應的唯一一宗二環內住宅用地,該地塊仍受到瞭熱捧,多傢企業對其勢在必得。最終,作為金融街的控股股東,華融以76.4億拿下該地塊,刷新瞭溢價率達到110%,商業板塊樓面價為9.2986萬元/平。由此,華嘉胡同地塊成為年內總價與樓面價"雙料"地王,這像是給最近低迷的樓市打瞭一劑強心針。

  但是,房地產市場會因此重新崛起嗎?北京的土地市場能再掀起一輪爭奪戰嗎?我想,不會,華嘉胡同地塊不具有代表性。該地塊二次掛牌,已經與第一次掛牌時的市場環境發生根本變化,人們對樓市的預期已經根本改變。因此,在拍賣之前,該地塊共接受瞭來自金融街控股、信達、華融、SOHO中國、方興保利聯合體的5次報價,最高報價為36.1億元。現場,經過196輪的激烈爭奪後,華融以76.4億拿下華嘉胡同地塊,樓面價溢價率達到110%。雖然,這與最近頻頻以底價拿地的土地交易形成鮮明對比,但是,110%的溢價率和樓面價看,這樣的土融雲林二崙土融地王如果放到去年,根本算不上什麼。

  北京市國土局官方信息顯示,華嘉胡同地塊東至金融街E9用地及消防站項目用地邊界,南至華嘉胡同,西至金融大街,北至王府倉胡同,是北京近年來供應的唯一一宗二環內住宅用地。華嘉胡同地塊地理位置優勢明顯,該地塊不但是金融街外延的一部分,也是北京的政治中心區、商業中心區,和老北京古城中心區。這樣的地塊不但具有極端稀缺性,也有不可復制的特點。相對去年的地王來說,今天華嘉胡同地塊的價格,真的算不上天價,也不值得驚奇。

  去年7月,北京市場接連出現兩塊地王,其中夏傢胡同地王樓面價高達4萬元/平方米,孫河地王樓面價逼近5萬/平方米,兩塊地王未來項目的預計銷售均價將分別逼近6萬和8萬。而2013年9月,融創以總代價43.24億元拿下農展館地塊,樓面價折合7.3萬元/平方米,刷新當時北京乃至全國宅地樓面價紀錄。去年10月,融創中國董事長孫宏斌透露,農展館地塊未來售價將在15萬元/平方米以上,景觀房源單價將達到30萬元/平方米。他們認為,相對它的資源,農展館項目七萬的地價,其實是便宜的。

  去年,三四線城市樓市多被認定要崩盤,相對北京的價格堅挺,也讓北京成為拿地競爭全國最激烈的城市。2013年7月3日,北京市豐臺區花鄉夏傢胡同R2二類居住用地招標,現房子二胎條件場參與競拍的房企有中糧、懋源、融輝置業、泰禾、保利首開聯合體、恒大等14傢房企。最終懋源以地塊價格上限17.7億加3.8萬平米公租房竟得該地塊,樓面價高達48300/平米該地塊位於北京西南三環之內,規劃為二類居住用地。實事求是地說,該地塊周邊環境卻不容樂觀,真正形成高端商務氛圍或將在五到十年之後,從項目內部來看,保障房的面積占據瞭整體項目面積的近半數,因此項目的定位與實際操作中也存在一定難度。

  與夏傢胡同地塊類似,今年初,西局兩幅地塊的高價拍出,龍湖與泰禾繼孫河之後再一次成為互相抬轎的"好鄰居",樓面價雙雙破6萬元/平方米。西局緊鄰西三環,在多數人的印象中,西局仍然是 "城鄉結合部"。附近的建材市場、尾貨市場。。。。等低端產品市場雲集,怎麼看,西局都是一個低消費地區。而龍湖與泰禾相關人士表示,未來產品勢必定位高端,單價將破12萬元/平方米甚至15萬元/平方米。

  當然,今年的樓市,與去年拿地時候的情況發生瞭根本變化。最近,東亞新華在臺湖的項目大幅度降價,就把周邊地王推到瞭一個尷尬的地位。我們不能相信,去年的地王都能如願以償,今天,在比較金融街的華嘉胡同地王之後,我們肯定會有更大的擔心。當然也會欣慰地看出來,高大上的華嘉胡同地王還是非常實在的。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-21/08264389477.shtml

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周建瑋

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