周建瑋

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??日前，國傢統計局發佈的數據顯示，去年全國房地產投資增速、拿地面積、銷售情況、資金到位增速等多項指標全面滑落，2014年全年房地產開發投資同比增長10.5%，為1997年以來最低；新開工面積同比下降10.7%；2014年土地銷售面積同比下降14.0%，土地銷售額則小幅增長1.0%。這種局面在中國地產發展史上還屬首次。作為中國經濟增長的支柱產業，地產業開始從拉動增長的力量轉變為拖拽經濟下行的力量，如何讓地產業實現軟著陸，成為中國經濟轉型的最大挑戰之一。

??中國地產市場在過去十年屬於爆炸性增長，這是由於城市化、經濟增長、地產的財富效應、地方意志以及通脹預期等因素共同促進的，房價快速的增長刺激一些地方政府、企業與個人過度追逐房產，引燃市場規模性增長，其結果是價格也出現大幅增長，在很短的時間內為數億人口提供瞭住房，這種效率必然會影響質量。

??地產業的瘋狂在一定程度上透支瞭中國經濟長期增長的潛力，它曾主導瞭中國經濟的增長，並在被迫轉型時，既帶來泡沫破滅的風險，又同時遭遇中國人口的歷史性拐點。由於資源約束以及成本增長推動的經濟轉型本身會產生很大的下行壓力，還要額外照顧地產市場的回落，使其不至於成為危機的源頭。

??這就需要中國經濟與地產業脫鉤，目前是以其他產業或基礎建設領域投資來對沖地產放緩帶來的壓力，2014年GDP增長7.4%，而地產投資增速從2013年的19.8%降到瞭10.5%，這意味著經濟增長對地產的依賴正在大幅減少。而下一步，則是要中國經濟與投資脫鉤，因為經濟增長高度依賴投資，而經濟轉型的目的就是為瞭這種歷史性的脫鉤。

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??2015年，地產投資或將繼續放緩，對於投資者而言，過高的融資成本與地價，以及萎縮的需求讓地產業面臨一定挑戰。盡管各種限購性政策都已經取消，但市場已經形成地產業下行的共識，目前隻是以時間換空間，爭取軟著陸。

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??不過，對於需求方而言，他們對房價會跌到什麼程度持懷疑態度，因為市場長期以來的共識是，政府不會允許房價過度下跌。人們都信奉政府是強大的，邏輯是一致的，過去很多相信樓市調控的人都吃瞭大虧。這種對政府的信賴有助於地產軟著陸，因為一旦房價下行到一個平臺，有購買能力的人就會入市，幫助企穩，這會產生逐級下行的趨勢，消化庫存，避免持續陰跌。

??這種局勢也導致在當前經濟轉型過程中，地產業的威脅並不會太大，脫鉤的難度也不會太高。這會反過來降低政府對地產業的重視，這一產業將會逐步走向邊緣化，考慮到人口趨勢，中國地產業的調整周期已經來到，如果政策得當，那麼它就會軟著陸。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-0建融高雄林園建融1-22/08525963830275481060203.shtml

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